cabinet expert en droit droit immobilier israelien

Avocat en droit immobilier israel

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    Israël attire chaque année des milliers d’acquéreurs francophones — olim, investisseurs ou simples particuliers. Mais l’acquisition, la gestion ou la transmission d’un bien immobilier en Israël repose sur un système juridique très spécifique, issu du droit ottoman, britannique et israélien moderne. Ce guide vous présente les notions essentielles du droit immobilier israélien, du point de vue des particuliers, investisseurs, copropriétaires et promoteurs.

    Un droit de propriété encadré par l’État

    En Israël, environ 93 % du foncier appartient à l’État ou au KKL (Fonds national juif). Cela signifie que l’immense majorité des acquéreurs privés achètent non pas la pleine propriété (freehold) mais un bail emphytéotique de 49 ou 99 ans, renouvelable.

    Cela ne limite pas vos droits d’usage, mais implique :

    • Une inscription obligatoire auprès du Tabou (registre foncier),
    • Un paiement annuel de redevance au ministère du logement si le bail n’est pas encore converti,
    • Des procédures plus complexes en cas de vente, donation ou héritage.

    Les principales autorités compétentes et leur role

    Tabou (Land Registry)


    -> Inscription officielle des droits réels

    Minhal Mekarkei Israel (ILA)

    -> Gestion des terres domaniales

    Rasham HaDirot


    -> Supervision des copropriétés

    Municipalité (Iriyah)


    -> Urbanisme, taxes foncières, permis de construire

    Mas Rechicha / Mas Shevach

    > Impôts sur l’achat ou la vente (voir ci-dessous)

    Fiscalité immobilière en Israël

    Lors de l’achat :

    • Mas Rechicha (taxe d’acquisition) : de 0 % à 10 % selon la valeur du bien, statut de résident, nombre de biens détenus.
    • TVA (si bien neuf auprès d’un promoteur) : 18 % inclus dans le prix.

    Lors de la vente :

    • Mas Shevach (taxe sur la plus-value) : 25 % sur la plus-value nette, avec diverses exonérations (résidence principale, olé hadash, etc.).
    • Taxe municipale (Arnona) : redevance locale annuelle à prévoir.

    Astuce : Un avocat local peut optimiser ces taxes selon votre statut fiscal, vos droits de résidence, et les conventions fiscales bilatérales (notamment France-Israël).

    L'importance de l’avocat immobilier en Israël

    Contrairement à la France, il n’y a pas de notaire en Israël. Toutes les étapes de la transaction (due diligence, contrat, enregistrement) sont gérées par un avocat mandaté par l’acquéreur.

    Ses missions :

    • Vérification du titre de propriété (Tabou, Minhal, Rasham HaDirot) ;
    • Contrôle des dettes, hypothèques ou charges sur le bien ;
    • Rédaction et signature du contrat d’achat-vente (Zikrat Makher / Heskem) ;
    • Suivi des paiements, garanties bancaires, remises de clés, déclaration fiscale.

    Ne jamais signer un document immobilier sans avocat — même un “contrat préliminaire” peut être juridiquement contraignant.

     
     

    Construction, rénovation et urbanisme

    Tout projet de construction ou modification importante nécessite :

    • Un permis de construire (Hetar Binyan) délivré par la municipalité,
    • Le respect du plan d’urbanisme local (TABA),
    • Une coordination avec les voisins en copropriété.

    Travailler sans permis peut mener à :

    • Une démolition administrative ;
    • Des amendes lourdes ;
    • Des poursuites pénales, surtout pour les étrangers propriétaires via sociétés.

    Copropriété et immeubles collectifs

    Le droit israélien reconnaît la “copropriété partagée” (Bayit Meshutaf). Chaque copropriétaire détient :

    • Une quote-part du bâtiment,
    • Un droit exclusif sur son unité,
    • Une obligation de participer aux frais généraux via le vaad bayit (syndic local).

    Attention : tout changement d’usage (ex. : transformer un local en logement) doit être validé par :

    • Le règlement de copropriété,
    • Le vaad bayit,
    • La municipalité.

    Risques et contentieux fréquents

    • Vice de titre (terrain agricole vendu comme terrain constructible),
    • Immeuble sans permis ou en infraction d’urbanisme,
    • Non-inscription au Tabou d’un bien pourtant payé,
    • Litiges entre promoteur et acheteur (retard, qualité, TVA),
    • Expulsion de locataire : procédure plus rapide qu’en France, mais encadrée.

    Un avocat immobilier expérimenté en droit israélien vous assiste pour sécuriser l’achat, défendre vos droits ou gérer un conflit.

    Ce que nous faisons pour nos clients francophones :

    • Vérification complète des titres fonciers ;
    • Rédaction de contrats bilingues (hébreu/français ou hébreu/anglais) ;
    • Enregistrement au Tabou et déclarations fiscales ;
    • Gestion de litiges entre acheteur / vendeur / promoteur / copropriétaires ;
    • Assistance en cas de blocage bancaire ou refus de transfert de fonds ;
    • Optimisation fiscale et patrimoniale pour olim et non-résidents.

     

    Vous avez un projet immobilier en Israël ou vous êtes confronté à un litige ? Nous vous accompagnons en français, avec expertise du droit israélien local.

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